1 – Présentation du produit
Le projet vise à proposer une offre d’hébergement touristique innovante au plus près du fleuve – Saône et Rhône – sous la forme de containers maritimes transformés en logements insolites.
Les voyageurs ont par ce mode d’hébergement la possibilité de découvrir une forme d’immersion dans l’univers du transport fluvial de marchandises. Deux modalités sont possibles : soit une implantation des containers à terre en bordure du fleuve, soit une installation de containers sur une barge ou un automoteur stationnaire amarré au rivage (gîtes flottants).
Les containers les plus adaptés pour ce projet sont les containers de 40 pieds dits « high cube » (HC), qui sont plus hauts de 30 cm que les containers classiques, ce qui permet de traiter correctement l’isolation thermique tout en conservant une hauteur sous plafond convenable.
Les dimensions intérieures d’un container de 40 pieds « high cube » avant aménagement sont :
INTÉRÊTS
- Une démarche écologique : il existe dans le monde un stock important de containers arrivant en fin de cycle d’exploitation maritime. Leur reconversion en logements permet de leur trouver un nouvel usage.
- L’achat et la transformation d’un container en logement touristique peuvent se faire dans des délais très courts.
- Un produit solide et transportable en tout lieu : chargement sur camion dans le cas des containers à terre (à condition de rester dans une configuration mono-container et d’avoir prévu des dispositifs de raccordement aux réseaux facilement déconnectables), déplacement par la voie d’eau dans le cas des gîtes flottants.
- Des gestionnaires de ports de plaisance et de terrains de campings peuvent être intéressés pour diversifier leur offre d’hébergements.
- Ce mode d’hébergement peut aussi répondre à un besoin important pour le projet ViaRhôna.
CONTRAINTES
- Les dimensions des containers sont prédéterminées et imposent, pour éviter un effet de boîte de conserve, un traitement architectural astucieux aussi bien de l’enveloppe (habillage et ouvertures) que des agencements intérieurs.
- Le recyclage de containers d’occasion nécessite de bien vérifier la parfaite étanchéité de l’enveloppe et l’absence de substances nocives, notamment au niveau des peintures et des planchers en bois qui pourraient en être imprégnés.
- L’isolation thermique doit faire l’objet d’une attention particulière. Certes les normes d’efficacité énergétique prévues par la RT 2012 (Réglementation thermique issue du Grenelle Environnement) ne s’appliquent pas aux habitations légères de loisirs et aux containers aménagés d’une surface inférieure à 50 m?, mais il en va néanmoins du confort élémentaire du gîte.
- L’intégration dans le paysage peut être un point délicat à traiter. Une réponse architecturale et paysagère de qualité doit être trouvée en rapport avec le contexte d’implantation. Elle peut devenir un argument positif pour le projet. Mais certains sites à forte valeur patrimoniale peuvent néanmoins rester incompatibles avec le projet.
- Le poids pour le transport par route d’un site à l’autre : un conteneur HC de 40 pieds pèse environ quatre tonnes avant transformation. Son chargement sur un camion-grue classique est une opération facile tant que son poids après transformation et équipement complet ne dépasse pas 6 à 7 tonnes. Si ce poids est dépassé, l’intervention d’une grue spéciale s’impose et peut entraîner des frais importants.
2 – Aspects réglementaires
OCCUPATION DU DOMAINE PUBLIC TERRESTRE OU FLUVIAL
Les articles L.2122-1 à L.2122-4 du Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP) fixent les règles générales d’occupation du domaine public. Nul ne peut, sans disposer d’un titre l’y habilitant, occuper une dépendance du domaine public d’une personne publique.
Ce titre d’habilitation est délivré par l’autorité gestionnaire du domaine en cause. Il peut prendre la forme d’un acte administratif unilatéral intitulé Autorisation temporaire d’occupation du domaine public, mais en règle générale l’autorisation d’occupation du domaine public fluvial se matérialise par la signature d’un contrat dénommé Convention d’occupation temporaire.
Cette convention doit prévoir la durée, le lieu, les conditions d’occupation, et le montant de la redevance (l’occupation ne peut pas être gratuite). L’occupation du domaine public ne peut être que temporaire, précaire et révocable. Ainsi, si la convention n’est pas renouvelée, l’occupant devra quitter l’emplacement.
Il est également possible pour la personne publique gestionnaire du domaine public en cause (en l’espèce Voies navigables de France, la Compagnie nationale du Rhône ou autre selon le site) de mettre fin de façon anticipée à la convention d’occupation. Mais outre qu’une telle situation est exceptionnelle, l’occupant a droit à indemnisation.
Enfin, si le container n’est pas placé sur une dépendance du domaine fluvial mais en retrait de celui-ci, sur un bien appartenant à une personne privée, c’est évidemment un Bail de droit privé qui devra être conclu.
PERMIS DE CONSTRUIRE
Les containers de 40 pieds ont une surface de plancher de plus de 20 m?, ce qui rend a priori nécessaire l’obtention d’un permis de construire pour leur implantation à terre. La demande de permis indiquera, sur le plan de masse, comme pour toutes constructions, le raccordement aux divers réseaux (eau, électricité, assainissement).
Ce permis n’est toutefois pas obligatoire si le container aménagé présente un caractère éphémère, c’est-à-dire si sa durée d’occupation de l’espace est inférieure à 24 mois.
Dans le cas d’un gîte flottant susceptible de stationner temporairement à divers endroits, aucune autorisation d’urbanisme n’est requise dans la mesure où le bateau ne va pas s’intégrer de manière durable dans le paysage. On ne peut en effet exiger d’un bien meuble qu’il respecte des règles propres à l’urbanisme qui sont destinées à régir par exemple la hauteur, le volume, l’intégration d’un immeuble dans un espace donné. Mais si le gîte flottant perd sa capacité à réellement naviguer, l’obligation de permis de construire s’impose.
CAS DES GÎTES FLOTTANTS LIMITÉS À 6 PERSONNES
En l’absence d’une règlementation spécifique, les Directions départementales du Territoire (DDT) assimilent un gîte flottant à un bateau de plaisance, à condition qu’il n’y ait pas plus de six personnes à bord. Ils seront considérés comme des établissements flottants à usage autre que privé, et ne seront donc pas soumis à permis de construire.
Ces gîtes seront tenus sur le plan d’eau par des corps morts ou des fixations sur la berge par bras articulés, et raccordés à la berge par passerelles.
CAS DES GÎTES FLOTTANTS POUVANT HÉBERGER PLUS DE 6 PERSONNES
En tant qu’établissement flottant, ces gîtes ne sont pas soumis à permis de construire mais à délivrance d’un Certificat d’établissement flottant (CEF), renouvelable tous les dix ans. Cette certification est délivrée par la DDT territorialement compétente. Elle porte sur la validation du dossier technique lors de la construction (solidité, flottabilité, stabilité) et entraîne l’obligation de visites décennales des parties immergées.
Ces gîtes nécessitent également, avant toute mise en service, une Autorisation d’ouverture au public délivrée par la Commission départementale de sécurité.
PLAN D’EAU PUBLIC OU PRIVÉ
En ce qui concerne les établissements flottants, aucun texte, à notre connaissance, ne fait la différence entre les plans d’eau gérés par les collectivités et les plans d’eau privés. L’instruction et la sécurité de ces établissements doivent répondre aux mêmes règles quel que soit le plan d’eau considéré.
IMPLANTATION EN SITE CLASSÉ
Les établissements flottants recevant du public peuvent,dans le cas d’une implantation dans un site classé, faire l’objet d’une demande de consultation pour recueillir l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
ASSURANCE
L’assurance d’un meublé de tourisme n’est pas obligatoire. L’assurance des containers est toutefois vivement recommandée.
3 – Aspects juridiques
STATUT JURIDIQUE DES CONTAINERS
Au sens du Code du tourisme, le container ne constitue ni une résidence de tourisme, ni de l’immobilier de loisir réhabilité, ni un village résidentiel de tourisme, ni une chambre d’hôtes, ni un village de vacances ou des maisons familiales de vacances, ni, enfin, un refuge de montagne. Par conséquent, le container relève nécessairement de la catégorie des meublés de tourisme, par élimination des autres dispositifs.
OBLIGATIONS RELATIVES AUX MEUBLÉS DE TOURISME
En application du Code du tourisme, l’exploitation du meublé de tourisme doit donner lieu à une déclaration préalable auprès du maire de la commune de localisation du meublé, ainsi qu’à la signature d’un contrat de location écrit contenant l’indication du prix et un état descriptif des lieux.
Les meublés de tourisme peuvent être classés en fonction de leur confort conformément aux caractéristiques spécifiques de confort prévues par l’arrêté du 2 août 2010 fixant les normes de classement. Dans tous les cas, que le meublé de tourisme soit classé ou non, il convient de respecter les normes d’hygiène, de sécurité et de salubrité sauf à ce que l’exploitant s’expose à engager sa responsabilité en cas de problème.
4 – Estimation des coûts d’aménagement
Achat et aménagement d’un conteneur 40 pieds HC : budget jusqu’à 30 000 ou 50 000 € hors taxes, très variable en fonction des performances thermiques attendues et des choix d’équipement.
Pour un gîte flottant composé d’une barge de 75 mètres achetée d’occasion et équipée de huit containers de 40 pieds, avec rambardage conforme à la norme NF EN 711 : budget total jusqu’à 750 000 € hors taxes.
Ces coûts peuvent être nettement allégés en fonction des opportunités et coûts de main d’œuvre.
5 – Contacts utiles
Promofluvia : Port Édouard Herriot, 1 bis rue de Dole, 69007 LYON – Tél : 04 78 37 83 03 (https://www.promofluvia.fr)
Direction départementale des Territoires du Rhône, Arrondissement Urbain et Transport, Unité permis et titres de navigation : 165, rue Garibaldi – CS33862, 69401 LYON Cedex 03 – Tél : 04 78 62 52 52
Services de la navigation rattachés à Voies navigables de France, instructeurs de sécurité fluviale (délivrance des titres de navigation fluviale) :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/getNotice.do?cerfaNotice=51662&cerfaFormulaire=14756
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Dans ce cas c’est le maire de la commune, au titre de son droit de police, qui peut donner l’autorisation d’implanter ces établissements.